Cả nước hiện có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù nhiều công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản đề xuất đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội để kiến nghị sửa đổi, bổ sung cơ chế nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai, Luật PPP và Nghị quyết 98.
Bài viết này sẽ phân tích thực trạng ách tắc do việc xác định giá đất, chỉ rõ nguyên nhân, trình bày đề xuất của HoREA, đưa ra ví dụ thực tế và đánh giá tác động khi tháo gỡ.
Thực Trạng Hàng Trăm Dự Án BT “Đóng Băng” Do Khó Xác Định Giá Đất
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đến nay đã có 162 dự án BT trên cả nước bị đình trệ vì chưa xác định được giá đất thanh toán cho phần quỹ đất dùng để đổi công trình hạ tầng.
Mặc dù các công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước, các chủ đầu tư vẫn chưa được nhận quyết định giao đất, dẫn đến không thể tiến hành xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến giá đất.
Một điểm nghẽn lớn là pháp luật hiện tại chưa thống nhất về thời điểm tính giá đất. Trong khi đó, cơ quan nhà nước lại chậm ban hành quyết định giao đất, khiến doanh nghiệp phải chịu toàn bộ rủi ro biến động giá đất theo thời gian.
Ví dụ điển hình là dự án BT tại 448 Nguyễn Tất Thành, TP.HCM do Công ty CP Đầu tư MHL làm chủ đầu tư: hợp đồng BT được ký từ năm 2016, công trình bàn giao năm 2018, nhưng mãi đến tháng 3/2025 mới có quyết định giao đất.Trong quãng thời gian hơn 7 năm, giá đất trong khu vực đã biến động mạnh, khiến việc xác định giá đất thanh toán trở nên hết sức khó khăn và gây thiệt hại cho doanh nghiệp nếu phải áp dụng giá đất mới tại thời điểm giao đất.
Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn gây lãng phí tài nguyên, kéo dài tiến độ đầu tư hạ tầng và làm giảm hiệu quả sử dụng vốn công – tư.
Nguyên Nhân Vướng Mắc Trong Việc Xác Định Giá Đất
Pháp Luật Chưa Thống Nhất Về Thời Điểm Xác Định Giá Đất
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn hiện hành không rõ ràng trong quy định thời điểm tính giá đất để thanh toán các dự án BT, đặc biệt đối với các dự án ký kết từ năm trước.
HoREA cho rằng cần quy định rõ ràng mốc tính giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc ký hợp đồng BT.
Cơ Quan Nhà Nước Chậm Ban Hành Quyết Định Giao Đất
Mặc dù công trình đã hoàn thành và bàn giao, nhiều dự án vẫn chưa được giao đất chính thức. Việc chậm trễ này khiến doanh nghiệp không thể xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến giá đất khi chưa có quyết định giao đất chính thức.
Biến Động Giá Đất Theo Thời Gian Gây Rủi Ro Cho Doanh Nghiệp
Trong thời gian chờ giao đất hoặc chờ thủ tục, giá đất thị trường có thể thay đổi rất mạnh. Nếu áp dụng giá đất tại thời điểm giao đất muộn, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt, đặc biệt với các dự án ký từ nhiều năm trước. Ví dụ: dự án BT tại 448 Nguyễn Tất Thành, TP.HCM — hợp đồng ký năm 2016, bàn giao năm 2018, nhưng giao đất muộn đến năm 2025.
Đề Xuất Của HoREA Gửi Quốc Hội Về Việc Xác Định Giá Đất Thanh Toán Dự Án BT
Trước tình trạng hàng trăm dự án BT bị “đóng băng” vì vướng mắc xác định giá đất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản góp ý lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định trong dự thảo nghị quyết mới, nhằm tháo gỡ thực chất cho doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước.
Xác Định Thời Điểm Tính Giá Đất Tại Giai Đoạn Ký Hợp Đồng BT
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cần bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT tính tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc ký hợp đồng BT.
Việc áp dụng giá đất tại giai đoạn ký kết hợp đồng phản ánh đúng bản chất thỏa thuận đầu tư, giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, tránh phát sinh khiếu nại và tranh chấp sau này.
Đề xuất này phù hợp với tinh thần của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời kế thừa nguyên tắc đã được áp dụng ổn định nhiều năm trong các dự án đối tác công tư trước đây.
Sửa Đổi, Bổ Sung Quy Định Chuyển Tiếp Để Tránh “Khoảng Trống Pháp Lý”
HoREA đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp đối với các trường hợp dùng quỹ đất thanh toán hợp đồng BT đã ký kết và bàn giao nhưng chưa có quyết định giao đất.
Cụ thể:
- Đối với các dự án BT đã ký và bàn giao trước ngày 1/7/2025, thời điểm xác định giá đất phải được tính tại thời điểm lập dự án hoặc ký hợp đồng.
- Đối với các dự án ký kết từ ngày 1/7/2025 đến trước khi nghị quyết mới có hiệu lực, việc xác định giá đất sẽ tuân thủ theo quy định của Luật PPP và Luật Đất đai (sửa đổi).
Đề xuất này giúp thống nhất phương pháp tính giá đất thanh toán giữa các dự án cũ và mới, đồng thời tránh trường hợp một quy định được hiểu và áp dụng theo nhiều cách khác nhau giữa các địa phương.
Kết Luận Và Kiến Nghị Cụ Thể Của HoREA
Khẳng Định Tính Cấp Thiết Của Việc Thống Nhất Thời Điểm Tính Giá Đất
Tình trạng 162 dự án BT “đóng băng” trên cả nước là minh chứng rõ ràng cho sự cấp bách trong việc sửa đổi cơ chế xác định giá đất thanh toán.
Nếu không có hướng dẫn thống nhất và cụ thể, hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn đầu tư sẽ tiếp tục bị “mắc kẹt”, gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp và Nhà nước.
HoREA nhấn mạnh rằng, việc quy định thời điểm xác định giá đất tại thời điểm lập dự án hoặc ký hợp đồng BT là cách tiếp cận công bằng, minh bạch và phù hợp với thông lệ quốc tế trong đầu tư công – tư (PPP).
Đề Xuất Hướng Xử Lý Cho Các Dự Án Đã Và Sẽ Triển Khai
HoREA kiến nghị Quốc hội cần xem xét hai nhóm giải pháp song song:
- Đối với dự án BT đã ký và bàn giao trước ngày 1/7/2025: áp dụng giá đất tại thời điểm ký hợp đồng hoặc lập dự án.
- Đối với dự án BT triển khai sau 1/7/2025: áp dụng cơ chế xác định giá đất theo quy định của Luật PPP và Luật Đất đai (sửa đổi), đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và khả thi.
Giải pháp này không chỉ tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu, mà còn tạo tiền đề cho một môi trường đầu tư ổn định – minh bạch – bền vững trong dài hạn.
Kêu Gọi Chính Phủ Và Các Bộ Ngành Sớm Hướng Dẫn Thực Thi
HoREA đồng thời kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Kế hoạch & Đầu tư khẩn trương ban hành hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục và cơ chế xác định giá đất thanh toán dự án BT.
Điều này giúp các địa phương có căn cứ pháp lý thống nhất để xử lý nhanh, tránh tình trạng “mỗi nơi hiểu một cách”, gây ách tắc như hiện nay.
Xem thêm: Campuchia – Điểm Đến Đầu Tư Chiến Lược Mới Của Doanh Nghiệp Việt Nam Năm 2025